Vous envisagez, dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, de constituer une SCI. La loi ne fixe aucun capital minimum. Est-il pour autant judicieux de la constituer avec un faible capital de départ ? Nos conseils…
Avant-propos. Il y a certains sujets où bon nombre de conseils erronés sont diffusés dans le public. C’est notamment vrai en matière de fiscalité du patrimoine et plus particulièrement à propos des SCI détenues par les particuliers dans leur patrimoine privé. Vaste sujet : certains suggèrent de faire des SCI à capital variable, d’autres à capital faible i’t d’antres enfin a capital fort.
La fixation du capital
La liberté statutaire. En matière de SCI, la loi ne fixe aucun capital minimal car les associés sont responsables des dettes sociales sur leur propre patrimoine. Les futurs associés peuvent donc décider librement du montant du capital social.
Indifférence des modalités de financement. Souvent, il est conseillé de constituer une SCI à capital faible lorsque les apporteurs ne disposent pas de ressources financières suffisantes pour constituer un capital fort. Cet argument ne peut, selon nous, être retenu puisqu’en matière de SCI, la loi ne prévoit aucune contrainte de libération du capital social. Il peut donc être constitué une SCI avec un capital fort sans qu’il ne soit jamais libéré un centime de capital.
À noter. Le coût de constitution d’une SCI avec un capital élevé est le même que celui d’une SCI avec un capital faible.
Les objectifs de transmission de la SCI. Le montant du capital social dépend essentiellement des objectifs poursuivis par les fondateurs (envisagent-ils une transmission à titre gratuit ou à titre onéreux) et des délais de réalisation de ces objectifs (court, moyen ou long terme). Force est donc de constater que le capital d’une SCI relève d’une question au cas par cas et qu’il ne peut donc en être fait une généralité.
Capital faible : avantages et inconvénients
Avantages… Un faible capital permet de réduire la valorisation des parts de la société en cas de cession. Il ne s’agit pas de réduire ici la plus-value imposable mais de réduire les droits d’enregistrement dus par l’acheteur. La constitution d’une SCI avec un capital faible permettra de transmettre les parts sociales pour un coût fiscal faible si le montant de l’actif net social est faible. En effet, la contrepartie d’un faible capital est généralement l’existence d’un compte courant d’associé important notamment quand la SCI a dû rembourser un prêt, ce qui influe donc sur la valorisation des parts sociales en cas de cession.
Conseil. Cette solution n’est plus favorable dès lors que la SCI sera ancienne et que les comptes ou les emprunts auront été remboursés.
Inconvénients… Le risque d’un capital faible est lié à l’imposition des plus-values lors de la cession ultérieure des parts sociales. En effet, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession des parts de la SCI et leur prix d’acquisition. Plus le capital est faible, plus le prix d’acquisition est faible et plus la plus-value de cession est importante.
Conseil. Dans ce cas, la seule solution pour réduire la plus-value de cession est de faire vendre l’immeuble par la SCI plutôt que de vendre les parts sociales.
Et l’intérêt d’un capital variable ? Si la composition des associés de la SCI change fréquemment, une clause de capital variable permet d’éviter de recourir à la procédure lourde d’augmentation ou de réduction de capital. Notez également que cette clause permet l’exclusion d’un associé.
Le choix devra être effectué selon les objectifs des associés et l’évolution probable de la société. En règle générale, si des cessions de parts sociales sont prévues à moyen terme, il sera préférable de constituer une SCI avec un capital élevé !